看似已经“回暖”的楼市，在推动上半年成交量上升的刚性需求得到部分释放后，更多的改善型需求人群由于缺乏政策支持、又迫于房价压力，很难推动成交量再次上涨。
7月，是地产市场的传统淡季，尤其是在史上最严厉的楼市调控一年之后。然而，延续着上半年成交渐渐复苏的势头，今年7月杭州楼市回暖走势不减。于是，有急急推盘者，有匆匆下单者，有追涨不追跌者，更有无可奈何者。有人惊呼，错过了月亮，又错过了星星，错失了抄底良机。有人翘首企盼，楼市进一步探底。有关楼市的走向判断，众说纷纭。引用赵本山的话，“有点乱”。
在新房价格微涨的背景下，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，人们普遍担心房价反弹。杭州楼市何去何从，成为人人关心的话题。
那么，拨开重重迷雾，把脉杭城楼市，其当下真实的状况如何呢？
“走”为上策的开发商
比较之下，杭州楼市回暖，是不争的事实。明证是，成交量年初以来逐月上升。这引起了购房者的担心，也刺激了一些开发商的信心，出现了个别楼盘调价的现象。有营销副总告诉记者，其国内销售优惠折扣开始回收。
不过，调查显示，少有真正大涨的楼盘，倒是优惠广告频频。青山湖某排屋项目，一个月前售楼小姐开口便是65折，现在依旧还是这个折扣。
其实，只要冷静地观察，宏观调控的政策环境并没有丝毫放松；此番成交量回升，更多的是开发商以价换量的必然结果。去年底，自下沙掀起的降价风潮，席卷九堡、城东，直到桥西，乃至其他板块。在价格下调的刺激下，成交量随之爬升。回顾这批楼盘，无不因降价促进成交，且立竿见影。
因此，成交量上升，没必要放大成市场“回暖”。
即便在目前回暖呼声日高的背景下，杭城开发商多数也持谨慎的乐观。从上周一批新盘开价，可窥蛛丝马迹。
上周杭城9个楼盘开盘，分别为丁桥的中豪·四季公馆、桥西的城市风景、闲林的东海·闲湖城和西溪山庄、老余杭的泊悦府、大华·海派风范和金都·西花庭、塘栖的栖水珑庭，以及西溪的华盛达堂巢。
乐居网的潜雄斌一直追踪杭州房价动态。他说，除了城市风景，其他楼盘价格没有什么变化。其中城西某楼盘去年9月首次开盘，推出1、3、4号楼房源，均价9500元/平方米，此次团购价相比去年下降近2000元/平方米。
华丰板块的桦枫居本周开盘，均价12000元/平方米左右。“去年最高的时候是每平方米16000元左右。”
据潜雄斌观察：“6月份开始，降价的项目明显比3、4、5月份少，但目前涨的还是少数，涨的项目基本都是之前"过跌"的项目。应该说杭州楼市局部有所回暖。现在开发商都在维持现状，一定范围内小幅波动而已。”
背后的隐忧
多数开发商“走”为上策，背后的隐忧昭然若揭。
从下半年楼市供应看，激烈程度较上半年有过之而无不及。截至6月30日，杭州主城区住宅存量房24267套，略低于2011年年底的库存量，但下半年面临更大的新增供应压力。根据合创地产机构2012年初出刊的《住宅供应白皮书》统计(数据统计时间起止为2004年1月1日-2011年12月31日)：2012年新增房源供应量巨大。2012年杭州主城区住宅供应预计新增供应达到430万平方米，将是供应量密集的一年；若以平均每套120平方米计，预计住宅可供应套数约35800多套(2012年上半年新上市房源面积平均114平方米/套)，是2012年上半年销售量的2倍，预计2012年的楼市供应将饱和。除去上半年已经上市的158.9万平方米，预计2012年下半年新上市房源将达到250万平方米以上，下半年的竞争压力将明显高于上半年。因此，预计2012年下半年楼市仍将保持供应量大、竞争激烈的发展态势，在限购限贷政策继续执行的情况下，楼市下行的基本发展态势不会改变。
而昨天有网民tiefliu报料：杭州房管局预售公告13日将有25万多平方米的房子上市，按每套100平方米计算，一天将有2500多套房源上市，开创杭州有史以来的纪录。开发商们在当今涨价的行情下，为什么不捂盘了？说明开发商都看跌了。
采访中，专业人士分析指出，供应量的加大必然促使竞争加剧。而开发商面对政策从紧下的楼市供过于求，一般会采取两种措施：一采取保守策略，推迟开盘或减量开盘，准现房或现房销售的模式可能出现；二延续降价行为，经过上半年大幅降价而形成成交量上扬的实战经验显示，降价成为撬动成交量的直接原因，因此对于部分资金偏紧的开发商而言，降价不失为一种识时务的办法，因此继续降价也会成为部分开发商的选择。但在成交量已经回升、购房者积极性上升的情况下，降价行为会明显收敛。
由此可知，下半年楼市将会延续上半年的大供应、欲降价的态势，但降幅会有所收敛，“走量”依然会是主旋律。这从近两周开盘的定价策略可窥端倪。上周开盘的9个楼盘中，除了个盘大幅低开或降价的楼盘售价略有上涨外，其他楼盘依然采取低价快走的策略，如栖水珑庭、西花庭等郊区楼盘。可以看出，为了“走量”而采取的小幅降价或低开，依然会是下半年的态势之一。
调控下的选择
对楼市回暖更深层次的忧虑，来自市场置业结构的精准分析。
限购政策之下，目前市场买家基本上是“刚需”。无论是业内专家，还是开发商，都有一个共识：限购政策不放松，刚需日渐消耗。
一位从业多年的地产界人士告诉记者，今年楼市回暖，主要是由“刚需”入市造成的；但是，这一波“刚需”过去，市场缺乏后续的买家支持，行情堪忧。出于这方面考虑，现在不少项目“走”为上策。
而近日高层释放的信息，更强化了一些地产商调整思路的决心。
“国务院总理温家宝7日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。”“进一步做好调控工作，要把握好以下几个方面：一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。同时，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。”
态度如此明确，措施表述如此清晰，实属少见。杭州地产界一位不愿透露姓名的人士如是说。从新华社的上述报道不难看出，高层一直密切关注房地产市场，了然于心，有的放矢，尽显调控决心。
所以，从下半年的楼市环境看，新政的作用力已经基本显现，但政策对于限购限贷政策的强调，说明影响力尚在，楼市下行发展的大环境尚未改变，因此，下行发展依然是主旋律。
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