【提问】现在刚需是很明显的，深圳的刚需情况很特殊，一个是“首刚”就是首套刚需，这个量肯定是很大的，其次有改善性刚需。在深圳的情况下，因为深圳的经济增长比较好，像九几年两口子买了房子的，他可能到这个年代觉得60平方、80平方不够，老人也来了比较挤。改善性刚需，这是“改刚”也是一个很迫切的问题，这个有多大的比例呢？想请教一下阴老师。还有一个是“豪刚”，现在深圳有部分的人应该说是发展比较好的，就想把房子住到140平米以上甚至是别墅这些，这种刚需也是有一定的量，从这个情况来看，另外深圳东部发展，现在东部的楼盘推得很厉害，惠州那边的十里银滩那片我去了人山人海，很多是属于改善性刚需就是“豪刚”的那部分，这个比例是比较明显的，我想请教一下尹老师，“首刚”、“改刚”和“豪刚”比率是怎样的，最终的倾向怎么样，另外东部的房产对于深圳的房地产有什么影响？
【半求】深圳这个城市你看我们这些人在深圳都没有亲戚，来的时候都没有朋友，所以深圳应该来讲可以讲在我们整个华人圈
刚需的比例是最高的，你要在老家借住的可能性是比较大的，去父母家、兄弟姐妹家借住、朋友家借住都没有问题，但是深圳呢？深圳基本上是没有裙带关系的，而且深圳比较独立，所以这种时候我们不太愿意借住，要不就租，要么就买，使得我们整个深圳的刚需比例可以讲是非常之高的。
至于说我们首次置业的刚需、首改的刚需、“豪刚”的比例，我可以这么讲，我拿一个比较特殊的请予来作分析，就比如说在我们整个宝安的新城街道和西乡街道那一块，你们可能会发现最近销售得好的，龙华当然也卖得很好，但是卖得更好的是宝安这一块，出乎大家的意料之外，很多人没有想到，就是宝安这一块原来是默不作声的，为什么突然之间他放量这么大呢？你们去卫星地图上去看一，整个宝安区早期建成的建筑量很多，但是新房的供应量很少，而老宝安的数量也比较大，这个时候他要改善性需求。
还有就是第二代的宝安人，原来你的父母住单位的房子早期的商品房，或者自己的集资房或者是小产权房，现在宝安二代他不太愿意了，他愿意住商品房，这个时候整个宝安区西部的房地产需求量是放大得很快的，而这个刚需的比例是非常大。
还有比如说“豪刚”的比例，我调查了一下，在这里坐着的、在这里听课的我们开车的人举个手给我好吗？(众举手)比例这么低吗？为什么豪刚的比例大，假设说原来的老小区我的车位够，深圳在十年内建成的很多的小区还是很不错的，但是有一个因素导致了“去豪化”，就是说比如说你的园林很好，你的小区规划得不错，但是你看不见的部分就是地下的那部分车位太少，地下的部分车位太少导致了两户一个车位，现在是一户两部车了，这个时候哪怕你的住宅的建筑部分很好，你的豪宅的身份也慢慢在丢失，因为没有哪一个真正脱离了基础阶段的人愿意每天回去找车位，而且时不时的有人划你的车。所以这个时候真正达到一定份上的人他会买车位够的豪宅，原来的豪宅是去豪化，使得豪宅的刚需也很重。所以如果在场的有发展商，我倒是建议，如果你要做豪宅，你的车位比一定要做上去，最好做到一户两个车位，这是基础。如果你想做顶级的都市豪宅，一户最起码三个半车位，这个时候你的豪宅的身份能够享受得久一点。
香港有一个楼盘，97年建成的，一户2.7个车位，所以他的价格卖得很高，他在一个不太好的地方。我们深圳的车位规划是比较短视的，这个时候你看原来在南山区的大盘97年到2005年之间，除了红树西岸配比比较高，其他的配比都偏低，为什么在后海片区有一段时间他的房子卖得很好，有两个原因，一个原因是他的车位配比比较高还有一个原因，原来他贪便宜去南山区的这帮年轻人现在成长为社会的中坚和骨干，他的支付能力在增长，所以南山区的后海深圳湾口岸片区的豪宅销售是比较好的，跟这个有关系。一个是车位，一个是原来贪便宜去南山的人已经离不开这个地方了，他的裙带关系、他的亲友、朋友的关系在这个地方，导致了豪宅的比例比较高，豪需的比也比较高。
至于东部，东部的房地产市场有他存在的理由，比如说我实现了财务自由，我的年龄到了40岁以上，这个时候他会有一个考虑，他会为我以后不想工作的时候设一个点，或者我是北方人，我为我北方的老娘、老爸有一个地方让他养老，有这样的一个考虑。这种因为在整个珠三角真正的适合居住于靠近大都市的海岸线也就那一条，这个时候他有他的生存空间。但是我要提醒一点，如果不是因为你自己的精神需求、养老需求和你为外面的亲友来深圳常住的养老需求，我个人建议，如果仅仅出于投资的目的，你应该盯住两个字“效率”，找效率比较高的地方去投资，不要找效率比较低的地方去投资，不要这样做，一旦经济出现突发事件或者是经济下滑，一定是低效率的地段受到的冲击会比较大一点。但是如果你说已经脱离了这个基础阶段，而事实上深圳脱离了基础阶段的群体是蛮大的，所以我并不认为东部的物业就不能销售或者是不能有好的业绩，他能够有好的业绩。但是如果你为了投资，为了简单的投资，你要谨慎地看管好你自己的腰包，多去看民生稀缺。民生稀缺的关键字就是“效率”，去买效率地段的房子会比较好一点。所以东部的房地产的发展影响最大的是我觉得我可以这么理解，我们深圳的城市、我们深圳特别成熟的地方，我们的CBD有多么强大，我们富裕的阶层队伍有多么自由，在他的CBD的对面就有一个同样发达程度的一样的房地产市场的出现，而这个市场可能就在东部。比如说我们的领袖阶层他已经不需要坐班制，遥控，有些人搞创意工作的我讨厌城市到那个地方去，这种有没有？有，但是他是小众市场，而且这个小众市场不以效率为他的主要的着力点。但是对不起，投资的主要着力点就是效率，所以如果是纯投资，东部要小心，但是东部的发展反衬了我们深圳经济的发达，他的关系大概就是这样。
【提问】我想提的问题是这样的，刚才你提到3%的收益率来参考房价，我想请问，如何才可以客观地衡量房地产的价值，或者说您个人认为不动产的一个年平均收益率是多少合适呢？另外他一个客观的参考标准到底是什么？
【半求】我刚才用了3个点的年回报率，之所以用3个点的年回报率，是因为你现在的存款回报率是2.5%还是2.6%，如果我买房能够获得3%的回报，显然我比存钱是要划算的，这个时候我认为3%是合理的。
关于不动产的年平均的收益率我进行一个提醒，刚才也讲了，房产他不单纯是投资品，房产很特殊，房产是仅有的这样一种特殊品，比如说他是投资品他有投资收益的，同时他是消费品他有消费的价格，他又是金融品又是消费品，又是金融品又是民用品，所以他是一个很特殊的东西。黄金他是一个投资品，他的工业投资比较少，但是黄金投资的时候没有租赁收入，你还要保管费去保管的。房产不是这样的，你买在那个地方十年了还在那个地方，别人偷住一下而已，不能把你的房子抢跑。看待房产和别的资产不一样，这个不一样是因为他的性质不同，所以我们说房地产在任何国家包括房价偏低的国家就是德国也是一个很好的抵押品，德国的房价是偏低的，德国看起来是一个工业的国家，但是德国是一个小作坊家族的小企业为主的这样一个国家，他的工厂分布在每个村，所以他的居住也是相对分散的。除了这些国家之外，其他国家的房价都是偏高的，房地产都是每个市场经济国家一个支柱产业，你抹不掉这个，因为他的性质很特殊，非常特殊，你找不到第二个。所以一旦你参加工作以后，如果你不是中下阶层，如果你是一个有志青年，房地产应该成为你的必配资产，而不是选配资产，你要必配，如果你不配经济波动了时候你比较吃亏，但是你配了它具备枢纽的特征，整个市场涨的时候你不会往下滑，否则原来你的富裕程度就会往下堕落，所以在这个意义上，我觉得3%的回报率应该是要允许，不要嫌它低，以后一定会认为他很高。
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